מתי הסכם על מקרקעין הופך למחייב?

תנאי יסודי להתקשרות בחוזה הוא כי הצדדים גמרו בדעתם לכרות ביניהם הסכם מחייב, וכי יש לכל אחד מהם רצון מגובש להתקשר בחוזה. חוק החוזים קובע שחוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול.

חוק זה גם מפרט שפנייתו של אדם (המציע) לחברו (הניצע) תהיה בגדר הצעה אם היא מעידה על גמירת דעתו של המציע להתקשר עם הניצע בחוזה, וכן אם ההצעה מסוימת, שלמה ומדויקת במידה מספקת, עד כדי שניתן לראות בה, עם קיבולה, חוזה שלם ובר־ביצוע שהבשיל ללא צורך במשא ומתן משלים או נוסף.

במילים אחרות, משפנה מציע בהצעה לניצע, והניצע קיבל את ההצעה בהודעה שמסר למציע והמעידה על גמירת דעתו להתקשר עם המציע בחוזה לפי ההצעה - נכרת החוזה. קיבול ההצעה, לפי חוק החוזים, יכול להיות גם במעשה לביצוע החוזה או בהתנהגות אחרת.

ומלשון החוק ללשון המציאות. אשת שיווק בפרויקט ההרחבה בקיבוץ אדמית שלחה באוקטובר 2015 טיוטות הסכמים לעיונם של בני זוג שהתעניינו בבניית בית בהרחבה.

לאחר שקיבלו בני הזוג את ההסכמים, הם פנו לערוך מבחני קבלה, ולאחריהם נפגשו עם ועדת הקבלה האזורית. בפברואר 2016 נמסר להם כי התקבלו לקיבוץ אדמית, אלא שאחרי כן הודיעה המועצה על הקפאה של פעולות ההרחבה ושל החתימה על ההסכמים.

החברה הכלכלית של המועצה מסרה כי בשל היעדר היתכנות כלכלית היא לא תקבל עליה את פיתוח ההרחבה. הפיתוח עבר לאחריות משרד השיכון, וזה מסר כי במסגרת תכנון מחדש והקצאת מקורות יעודכנו עלויות הפיתוח שיוטלו על המשתכנים.

באפריל 2016 הודיעו בני הזוג שהם מקבלים את תנאי ההסכם שנשלח אליהם בשעתו לעיון, ופנו באמצעות עו"ד אליעזר ברק לבית המשפט המחוזי בחיפה בעתירה לקבוע שההסכמים בינם לבין הקיבוץ השתכללו לאחר שהם נתנו הודעת קיבול, ולכן נוצר הסכם מחייב לפי נוסחן המקורי של הטיוטות באשר למגרש שהוצע להם, אף שלא התבצעה חתימה בפועל על ההסכמים.

הקיבוץ, באמצעות עו"ד יניב מור, טען שאין מדובר בהסכם מחייב. "אם כך", אמר השופט חננאל שרעבי, "יש להכריע בשאלה אם טיוטות ההסכמים הן הצעה שכל שנדרש הוא קיבולה על ידי בני הזוג, כדי ליצור הסכמים שיחייבו את הקיבוץ.

"סט ההסכמים שנשלח לבני הזוג הפך להיות הצעה חוזית לאחר שהם עברו את ועדת הקבלה האזורית", אמר השופט, "אך בהיעדר חתימה על גב ההסכמים, הם לא השתכללו לכדי הסכמים מחייבים.

"כאשר נשלחו ההסכמים לבני הזוג", תיאר השופט, "נרשם שהם לעיון בלבד (ולא לחתימה). הטעם לכך היה שהם היו עתידים לעבור התאמות הדורשות את הסכמות שני הצדדים".

הוא הסיק מחומר הראיות שהיו מספר שלבים בתהליך, ובעת ההיא טרם הגיע שלב החתימה על ההסכמים. "כל עוד לא נחתמו ההסכמים בידי שני הצדדים", פסק השופט, "החוזה לא השתכלל, ולא היתה גמירות הדעת הנדרשת, לפחות מצד הקיבוץ".

השופט מצא סימנים נוספים המלמדים שהחתימה צריכה הייתה להיות בפועל על גבי המסמכים, ושלא ניתן להתגבר עליה רק באמצעות הודעת קיבול.

"מדובר בעסקת הקצאת מקרקעין הטעונה מסמך בכתב לפי חוק המקרקעין", תיאר השופט, והוסיף כי יש בהסכמים שנשלחו מקום מסומן לחתימת הצדדים, באופן שניתן להניח שהקיבוץ התכוון להתחייב בהסכם רק לאחר חתימת שני הצדדים עליו. השופט דחה את עתירת בני הזוג וחייב אותם לשלם לקיבוץ 12,000 שקלים הוצאות משפט.

כתבה באדיבות מיינט קיבוץ