שוק הנדל"ן: זה שעולה וזה שיורד

למעלה מחודש עבר מאז מאז סוף שנת תשע"ז, אבל לא מאוחר לסכם - הנה מה שאירע בה בתחום הנדל"ן.

זו היתה שנה של ניגודים: מצד אחד, השוק נכנס לקיפאון עמוק, המשקיעים אכן הודרו מהשוק ויש דיווחים על ירידה במחירי הדירות, אבל לא אצל הקבלנים הגדולים. מצד שני, תוכנית הדגל של שר האוצר כחלון "מחיר למשתכן", צופנת מכשולים וקשיים, ונקראת בלעג "מחיר למזדקן". בכמה מילים: ייקח שנים עד שהזכאים יקבלו מפתח לדירה. 

30 אלף דירות על הנייר הוגרלו בין 150 אלף זוגות צעירים. כ-80 אחוז מהדירות החדשות שהוגרלו עדיין לא קיבלו היתר בנייה. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, משך הזמן לקבלת היתר בנייה מהרשות המקומית הוא עשרה חודשים, במקרה הטוב, אך למעשה, עד שהרוכשים ייכנסו לדירות עלולות לחלוף ארבע־חמש שנים.

המדינה מצהירה כי שיווקה 65 אלף יחידות דיור, אך בפועל אושרו עסקאות ל־35 אלף דירות בלבד. הפער בין כמות הרוכשים הפוטנציאליים לכמות הדירות המוצעות רק הולך וגדל, וחלום הדירה לזוגות צעירים נראה רחוק כמו תמיד.

בשנים האחרונות נתקלנו בדמותם של המשקיעים החדשים, אותם זכאים שהגרילו דירה במחיר למשתכן והחליטו להשתמש בה לא למגורים אלא להשקעה, למרות שאין להם כסף בצד והם נאלצים לקחת משכנתה גבוהה. כמה אבסורדי.

והמשקיעים המסורתיים? ברחו לחו"ל. המאבק בעניינם עוד נמשך. הליך הצעת החוק להטלת מס דירה שלישית שנעשה במחטף נפסל בבג"צ, אך שר האוצר כחלון לא מוותר ומחזיר את מס ריבוי הדירות לאישור ועדת הכספים. יש גם דיבורים על הקלות בחוק הזה, שיוציאו ממנו את הדירות שכבר נרכשו. עד שתתקבל החלטה, יש תוצאות נלוות: מחירי השכירות עולים.

בישראל לא מאמינים בשכירות לטווח ארוך. בשוק יש מעט מדי דירות המאפשרות זאת. בנוסף, הישראלים, כך נהוג לחשוב, מעדיפים לרכוש דירה ולא לגור בשכירות. אלא שלמרבה ההפתעה, שיעור האנשים שגרים בדירות שבבעלותם בישראל נמוך מהממוצע באיחוד האירופי: 67.6 אחוז בארץ לעומת 70.1 אחוז באירופה. האם הישראלים מתחילים להפנים שהם ייאלצו לוותר על החלום לדירה בבעלותם ולחפש דירות להשכרה לטווח ארוך כמו האמריקאים? 

הפספוס הגדול

אבל לא הדיור להשכרה לטווח רחוק הוא הפספוס הגדול של קבינט הדיור של כחלון, אלא ההתחדשות העירונית. ליתר דיוק, תוכניות הפינוי־בינוי – הריסתם ובנייתם מחדש של בניינים ישנים ומתפוררים בלב הערים הגדולות. תוכנית זו אינה פשוטה ליישום מכיוון שהיא דורשת את שיתוף הפעולה של הדיירים ואת היערכותן בהתאם של הרשויות, וכידוע זה גם לא תענוג גדול לגור באתר בנייה.

שיטת הבינוי־פינוי־בינוי הייתה הבשורה הממשלתית, לפני שתוכנית מחיר למשתכן עלתה לסדר היום הנדל"ני. היא נולדה לפני כארבע שנים, כשנדמה היה שאתגר ההתחדשות העירונית פוצח – קודם בונים, אחר כך מפנים. אבל גם הפטנט הזה לא הגביר את כמות הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. לשם השוואה, ב־2014 התחילה בנייתן של 2,892 יחידות דיור בפרויקטי פינוי־בינוי ובינוי־פינוי־בינוי. ב־2016 עמד מספרן על 2,263 – רק ארבעה אחוזים מסך התחלות הבנייה. לפי כל הסימנים, המגמה הזאת לא השתנתה בשנה החולפת.

עוד כישלון ממשלתי מתבטא בבניית דירות קטנות לזוגות צעירים. מניתוח נתוני הלמ"ס עולה כי ב־2016 כרבע מכלל התחלות הבנייה בישראל היו של יחידות דיור גדולות, דירות 6 חדרים ומעלה. זאת לעומת 13.8 אחוז של דירות 6 חדרים ומעלה בשנת 1995. על התמורות שחלו בשנים האחרונות בשוק הדיור הישראלי, מזווית הגודל, תוכלו לקרוא כאן. קשה להאמין, אבל מאז שנות ה־80 של המאה שעברה ועד היום גדל פי שניים וחצי בקירוב מספר הדירות הגדולות בנות 6 חדרים בארץ. כן, יש לנו עיניים גדולות.